Bilgilendirme Notu: Bu araç yalnızca genel bilgilendirme ve ön tahmin amacıyla sunulmaktadır. Hesaplamalar yaklaşık sonuçlar üretir; gerçek imar planı koşulları, piyasa değerleri ve bireysel durum farklılık gösterebilir. Sonuçlar yatırım tavsiyesi, finansal danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Önemli kararlar almadan önce ilgili belediye, yetkili mimar veya mali müşavire danışın.
İmar planı revizyonu veya plan tadilatıyla bir parselin KAKS değerinin artması, o arsanın üretebileceği inşaat alanını doğrudan büyütür. Bu durum arsa değerinin teorik olarak yükselmesi anlamına gelir. Bu simülatör; mevcut KAKS ile yeni (artırılmış) KAKS arasındaki farkın inşaat alanına ve buna bağlı mülk değerine etkisini hesaplayarak arsa yatırımcılarının ve geliştiricilerin senaryolarını modellemesine olanak tanır.
İmar planı revizyonu: Belediye meclisinin aldığı kararla büyük alanlardaki imar planı yeniden düzenlenir, emsal değerleri güncellenebilir. Plan tadilatı: Mevcut imar planında belirli parseller için talep edilen ve belediyece onaylanan tekil değişiklikler. Kentsel dönüşüm: 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan veya riskli yapı tespiti yapılan bölgelerde emsal artışı teşvik aracı olarak kullanılabilir. Her durumda yetkili makamın onayı şarttır; imar değişikliği talebi reddedilebilir.
Temel mantık şöyledir: Artırılan KAKS değeri kadar ek inşaat alanı üretilir. Bu ek alan, bölgedeki satılabilir m² piyasa fiyatıyla çarpıldığında teorik değer artışı elde edilir. Örneğin 1.000 m² parselde KAKS 1,5'ten 2,5'e çıktığında 1.000 m² ek inşaat alanı doğar. Bu alanın bölgede m² satış değeri 50.000 TL ise teorik değer artışı 50.000.000 TL'dir. Gerçekte bu rakama satış süreci, inşaat maliyetleri ve kâr marjı dahil değildir; simülatör üst sınırı gösterir.
Hayır. İmar planı değişikliği taleplerinin kabul edilmesi; planlama ilkeleri, altyapı yeterliliği, çevre etki değerlendirmesi ve belediye politikalarına bağlıdır. Spekülatif emsal artışı beklentisiyle yüksek fiyattan alınan arsalar, beklenen değişikliğin gerçekleşmemesi halinde ciddi kayıp riski taşır. Arsa alımlarında mevcut imar durumuna göre fiyat analizi yapmak ve emsal artışını "ekstra kazanç" olarak değerlendirmek çok daha güvenli bir yaklaşımdır.
Bazı belediyelerde imar planı değişikliği ile oluşan değer artışının bir kısmı, değer artış bedeli veya altyapı katkı payıadıyla belediyeye ödenir. Bu yükümlülüğün varlığı ve miktarı, hesaplanan değer artışından düşülmesi gereken bir kalemdir. Simülatör çıktılarını bu yükümlülükler dahil edilerek yorumlamanızı öneririz.
Emsal artışı için ne yapılması gerekir? Parsel sahibi, ilgili belediyeye imar planı tadilat talebi dilekçesi ve gerekli belgelerle başvurur. Belediye, planlama komisyonu incelemesi ve meclis kararıyla talebi değerlendirir. Süreç birkaç aydan birkaç yıla kadar uzayabilir.
Emsal artışı tüm imar bölgelerinde mümkün müdür? Hayır. Sit alanları, doğal koruma alanları, tarım arazileri ve bazı özel nitelikli alanlarda imar yoğunluğu artırılamaz. Bu kısıtlamaların varlığını parseli almadan önce yetkili kurumlardan teyit etmeniz zorunludur.