Bilgilendirme Notu: Bu araç yalnızca genel bilgilendirme ve ön tahmin amacıyla sunulmaktadır. Hesaplamalar yaklaşık sonuçlar üretir; gerçek imar planı koşulları, piyasa değerleri ve bireysel durum farklılık gösterebilir. Sonuçlar yatırım tavsiyesi, finansal danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Önemli kararlar almadan önce ilgili belediye, yetkili mimar veya mali müşavire danışın.
İfraz (parsel bölme), bir arsa parselinin imar planı ve kadastro mevzuatı çerçevesinde iki veya daha fazla bağımsız parsele ayrılması işlemidir. Büyük bir arsanın küçük parsellere bölünerek ayrı ayrı satılması veya değerlendirilmesi hem likidite hem de toplam değer açısından avantaj sağlayabilir. Bu hesaplayıcı, parselin bölünebileceği maksimum parsel sayısını ve her yeni parselin inşaat kapasitesini hesaplar.
İmar planı ve ilgili imar yönetmeliği, bölünme sonucunda oluşacak her bir parselin sahip olması gereken minimum alan ile cephe genişliğini belirler. Konut alanlarında minimum parsel büyüklüğü genellikle 200–300 m², minimum cephe ise 10–12 m olarak belirlenir. Bu eşiğin altında kalan parsellere yapı ruhsatı verilmez; dolayısıyla ifraz bu eşiğe göre sınırlanır.
Büyük bir parsel ifraz edilerek oluşturulan küçük parsellerin m² birim fiyatı, ana parselin m² birim fiyatından yüksek olabilir. Bunun nedeni; küçük parsellerin daha geniş alıcı kitlesine hitap etmesi, bireysel kullanım için uygun boyuta gelmesi ve likiditenin artmasıdır. Öte yandan büyük parselin tüm inşaat kapasitesini kullanarak geliştirilen tek büyük proje, ifraz senaryosundan daha yüksek toplam değer üretebilir. İki senaryonun hesaplayıcımızla karşılaştırılması önerilir.
İfraz için önce ilgili belediyenin imar müdürlüğünden imar planına uygunluk görüşü alınır. Lisanslı harita ve kadastro mühendisi tarafından bölme krokisi hazırlanır, belediyece onaylanır. Ardından Kadastro Müdürlüğü'nde yeni parseller tescil edilir ve Tapu Sicil Müdürlüğü'nde tapu devir işlemleri tamamlanır.
İfraz işleminin kendisi doğrudan vergi yükümlülüğü oluşturmaz. Ancak ifraz sonucunda oluşan parsellerin satışından elde edilen değer artış kazancı, belirli koşullar altında gelir vergisine tabi olabilir. 5 yıldan uzun süredir elde tutulan arsalar bu vergiden muaf iken daha kısa süre elde tutulan arsaların satışında değer artış kazancı vergisi doğabilir.
Tarım arazisi ifraz edilebilir mi? 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde tarım arazilerinin ifrazı son derece kısıtlıdır. Mutlak tarım arazilerinde ifraz neredeyse mümkün değildir; bu nedenle tarım nitelikli arsa alımlarında dikkatli olunmalıdır.
İfraz sonrası her parselde ayrı yapı ruhsatı alınabilir mi?Evet. İfraz ile oluşan her parsel bağımsız bir taşınmaz niteliği kazanır ve kendi imar koşullarına göre ayrı yapı ruhsatı alınabilir.