Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?
Gayrimenkul yatırımında en çok sorulan sorulardan biri: "Bu mülk ne zaman kendini amorti eder?" Doğru karar verebilmek için kira getirisini doğru hesaplamak şart.
Brüt Kira Getirisi
En basit hesaplama yöntemi:
Brüt Getiri (%) = (Yıllık Kira Geliri ÷ Mülk Değeri) × 100
- Örnek:
- Mülk değeri: 4.000.000 TL
- Aylık kira: 25.000 TL → Yıllık: 300.000 TL
- Brüt getiri: %7,5
Net Kira Getirisi
Daha gerçekçi bir hesaplama için giderleri de dahil etmek gerekir:
Net Getiri (%) = ((Yıllık Kira - Yıllık Giderler) ÷ Mülk Değeri) × 100
- Düşülmesi gereken giderler:
- Aidat
- Tamir ve bakım masrafları (yıllık mülk değerinin %1-2'si)
- Boş kalma süresi karşılığı (ortalama %5-8)
- Vergi (kira geliri vergisi)
Brüt ve net getiri arasındaki fark genellikle 1,5-3 puan arasındadır. Sadece brüt getiriyle karar vermek yanıltıcı olabilir.
Geri Dönüş Süresi (Amorti)
Geri Dönüş Yılı = Mülk Değeri ÷ Yıllık Net Kira Geliri
Türkiye'de sağlıklı bir gayrimenkul yatırımında bu süre 18-25 yıl arasında kabul görmektedir. 12 yılın altı genellikle spekülatif ya da eski/değersiz bir mülk anlamına gelir.
Bölge Bazlı Karşılaştırma
| Bölge | Ort. Getiri | Talep | Tavsiye | |-------|-------------|-------|----------| | Antalya Konyaaltı | %5-6 | Yüksek | Değer artışı odaklı | | Antalya Kepez | %8-10 | Güçlü | Kira getirisi odaklı | | İstanbul Anadolu | %4-5 | Yüksek | Uzun vadeli değer | | Ankara Çankaya | %6-7 | Stabil | Dengeli yatırım |
Yatırım Kararı Verirken
- Lokasyonu mülkün kendisinden daha önemli tutun
- Kısa dönem kiralama potansiyelini (Airbnb vb.) değerlendirin — turizm bölgelerinde net getiriyi %30-50 artırabilir
- Kentsel dönüşüm bölgelerini yakından takip edin
- Boş kat ya da tamamlanmamış projeler yerine iskan almış mülkleri tercih edin
Bu hesaplamalar bilgi amaçlıdır. Yatırım kararları için profesyonel mali müşavirlik alınması önerilir.