Bilgilendirme Notu: Bu araç yalnızca genel bilgilendirme ve ön tahmin amacıyla sunulmaktadır. Hesaplamalar yaklaşık sonuçlar üretir; gerçek imar planı koşulları, piyasa değerleri ve bireysel durum farklılık gösterebilir. Sonuçlar yatırım tavsiyesi, finansal danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Önemli kararlar almadan önce ilgili belediye, yetkili mimar veya mali müşavire danışın.
Arsa yatırımcıları ve müteahhitler için en kritik sorulardan biri şudur: "Bu arsaya yapılacak projeden kaç daire üretilebilir?" Yanıt, KAKS değeri ve hedeflenen daire büyüklüklerine doğrudan bağlıdır. Bu hesaplayıcı; parsel alanı, KAKS, ortak alan oranı ve daire büyüklük senaryolarını kullanarak maksimum daire sayısını farklı tiplerde (1+1, 2+1, 3+1 vb.) hesaplar.
KAKS ile hesaplanan toplam inşaat alanının tamamı satılabilir net alana dönüşmez. Merdiven, asansör, koridor, teknik hacim, sığınak gibi ortak ve hizmet alanları toplam inşaat alanının genellikle %20–30'unuoluşturur. Geriye kalan kısım dairelerin brüt alanına ayrılır. Bir adım daha ileri gidildiğinde, daire içindeki duvar kalınlıkları ve balkonlar da net kullanım alanını etkiler.
Satın alma ve satış işlemlerinde tapuya yazılan değer brüt m²cinsinden belirtilir. Ancak alıcının gerçekte kullandığı alan olan net m²bundan %15–25 daha düşüktür. Projenin ortak alan oranı ne kadar düşük tutulursa alıcıya sunulan net alan o kadar yüksek olur ve satış rekabet gücü artar. Kaliteli projelerde bu oran %15–18 bandında kalabilmektedir.
Aynı inşaat alanına küçük daireler planlamak toplam daire sayısını artırır ancak birim satış fiyatını düşürebilir. Büyük daireler toplam adet azaltır ancak genellikle daha yüksek birim fiyat getirir. Projenin pazarlanacağı kitleye ve lokasyona göre optimum daire büyüklüğü analizi yapılması, projenin finansal başarısı açısından kritiktir. Bu aracın çıktılarını Kat Karşılığı Analizi veya Arsa Fizibilite aracıyla birlikte kullanmanızı öneririz.
Pazar araştırması yapılmadan daire tip dağılımına karar vermek risklidir. Büyük şehirlerde küçük dairelere (1+1, 2+1) talep yoğunken aile odaklı semtlerde 3+1 ve 4+1 daireler öne çıkar. Antalya'da turistik lokasyonlarda kısa dönem kiralamalara uygun kompakt daireler; Kepez, Aksu gibi yerleşim odaklı ilçelerde geniş daireler daha avantajlı konumdadır. Bu analiz projenin tamamlanma sürecinde kritik bir planlama kararı haline gelir.
Bodrum kat daireleri emsal hesabına girer mi? Bodrum kattaki daireler, bölgenin imar yönetmeliğine göre emsal hesabına dahil olabilir veya olmayabilir. Bazı yönetmeliklerde bodrum katlardaki konutlar emsal kapsamına alınmaktadır; bu nedenle yerel imar mevzuatını kontrol etmek gerekir.
Arsa üzerindeki mevcut bina yıkılırsa yeni proje için emsal yeniden mi hesaplanır?Evet. Yıkım sonrası yeni yapı, güncel imar planındaki TAKS ve KAKS değerlerine göre inşa edilir. Eski bina imar planı değişmişse yeni koşullar geçerli olur.