Bilgilendirme Notu: Bu araç yalnızca genel bilgilendirme ve ön tahmin amacıyla sunulmaktadır. Hesaplamalar yaklaşık sonuçlar üretir; gerçek imar planı koşulları, piyasa değerleri ve bireysel durum farklılık gösterebilir. Sonuçlar yatırım tavsiyesi, finansal danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Önemli kararlar almadan önce ilgili belediye, yetkili mimar veya mali müşavire danışın.
Bir arsa satın almadan ya da üzerine proje geliştirmeden önce bilinmesi gereken en temel bilgi, o arsanın taşıyabileceği maksimum yapı miktarıdır. Bu miktar, belediye imar planında belirlenen iki ana katsayıyla ifade edilir: TAKS (Taban Alanı Katsayısı) ve KAKS (Kat Alanı Katsayısı). Bu hesaplayıcı, parsel alanı ile imar parametrelerini girerek taban oturumu, toplam inşaat alanı ve tahmini daire sayısını anında hesaplar.
TAKS (Taban Alanı Katsayısı), binanın zemine oturduğu alanın parsel alanına oranıdır. TAKS 0,40 olan 1.000 m² bir parselde binanın zemin kat taban alanı en fazla 400 m² olabilir. Kalan 600 m² bahçe, yeşil alan veya açık otopark gibi yapısız alanda kullanılır. TAKS, binanın parselde kapladığı alanı sınırlandırarak kentsel yoğunluğu kontrol altında tutar.
KAKS (Kat Alanı Katsayısı), toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır ve genellikle "emsal" olarak bilinir. KAKS 2,00 olan 1.000 m² parselde toplam yapı inşaat alanı en fazla 2.000 m² olabilir. Bu alan kat sayısına bölünerek her kattaki yapı alanı elde edilir. Yüksek KAKS değeri daha yoğun ve çok katlı yapılaşmaya olanak tanır.
Toplam İnşaat Alanı = Parsel Alanı × KAKS formülüyle hesaplanır. Kat Sayısı ise Toplam İnşaat Alanı ÷ Taban Oturumu (TAKS × Parsel Alanı) formülüyle belirlenir. Örneğin 500 m² parselde TAKS 0,30 ve KAKS 1,80 ise: Taban alanı = 150 m², Toplam inşaat = 900 m², Kat sayısı = 6'dır. Hesaplayıcımız bu adımları tek girişle otomatik yapar.
TAKS ve KAKS değerleri ilgili belediyenin imar müdürlüğünden alınan imar durumu belgesinde yer alır. E-Devlet üzerinden bazı belediyelerin imar bilgilerine çevrimiçi ulaşmak mümkündür. İmar planı henüz onaylanmamış alanlarda bu katsayılar belirlenmiş olmayabilir; bu durumda arsa üzerine inşaat yapılması mümkün değildir.
Aynı fiyata iki farklı arsa karşılaştırıldığında KAKS değeri yüksek olan arsa, daha fazla inşaat alanı ürettiğinden yatırımcıya çok daha yüksek değer sunar. Emsal hesabı yapılmadan alınan arsa yatırımları, beklentinin çok altında kalan inşaat kapasitesi ile hayal kırıklığı yaratabilir. Bu nedenle arsa almadan önce imar durumu belgesi alınması ve emsal hesabının mutlaka yapılması önerilir.
Emsal dışı alanlar nelerdir? Bodrum kat, sığınak, otopark, asansör boşlukları, merdiven alanları ve teknik hacimler genellikle emsal hesabına dahil edilmez. Bu istisnalar belediyeden belediyeye farklılık gösterebilir; imar yönetmeliğinin yerel versiyonunu kontrol etmeniz önerilir.
İmar planı değişirse emsal de değişir mi? Evet. İmar planı revizyonu veya plan tadilatıyla TAKS ve KAKS değerleri değişebilir. Bu değişiklikler arsa değerini doğrudan etkiler; özellikle emsal artışı mülk değerini önemli ölçüde yükseltebilir.