Bilgilendirme Notu: Bu araç yalnızca genel bilgilendirme ve ön tahmin amacıyla sunulmaktadır. Hesaplamalar yaklaşık sonuçlar üretir; gerçek imar planı koşulları, piyasa değerleri ve bireysel durum farklılık gösterebilir. Sonuçlar yatırım tavsiyesi, finansal danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Önemli kararlar almadan önce ilgili belediye, yetkili mimar veya mali müşavire danışın.
Bir arsa satın alıp üzerine konut veya ticari proje geliştirmeden önce yapılan en kritik analiz fizibilite çalışmasıdır. Fizibilite, projenin toplam maliyetini (arsa, inşaat, ruhsat, finansman, pazarlama) satış gelirleriyle karşılaştırarak kâr marjını ve yatırımın karlılığını ortaya koyar. Bu hesaplayıcı temel fizibilite bileşenlerini girerek hızlı bir kârlılık analizi yapmanıza imkân tanır.
Toplam maliyet tarafında şu kalemler yer alır: Arsa maliyeti(satın alma bedeli + tapu harcı), inşaat maliyeti (m² başına rayiç bedel × toplam inşaat alanı), proje giderleri(mimarlık, mühendislik, zemin etüdü), ruhsat ve harçlar, finansman maliyeti (kredi faizi veya fırsat maliyeti), satış ve pazarlama giderleri. Gelir tarafında ise satılabilir toplam m² × bölgeye göre m² satış fiyatı esas alınır.
Türkiye'de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl yapı yaklaşık birim maliyetlerini yayımlar. 2024 yılı için orta-standart konut inşaatı m² maliyeti yaklaşık 10.000–15.000 TL bandındadır; lüks projelerde bu rakam çok daha yukarıya çıkabilir. Maliyet kalemleri; malzeme, işçilik, ekipman, genel giderler ve müteahhit kârını kapsar.
Gayrimenkul geliştirme projelerinde beklenen kâr marjı genellikle %20–35arasındadır. Bu aralığın altında kalan projeler finansman maliyeti ve piyasa riski göz önünde bulundurulduğunda cazip olmaktan çıkar. Hesaplayıcı, "başa baş noktası"nı da gösterir: satış fiyatı en az ne kadar olmalı ki proje kâra geçsin?
Gerçek bir fizibilite çalışması tek senaryo değil, değişkenlerin farklı değerler aldığı birden fazla senaryoyu kapsar. İnşaat maliyeti %20 artarsa, satış fiyatları %15 düşerse ya da proje 6 ay gecikirse kâr marjı nasıl etkilenir? Bu "stres testi" yaklaşımı, projenin dayanıklılığını ölçer.
Fizibilite için hangi m² satış fiyatı alınmalı?Bölgede son 6–12 ayda gerçekleşmiş benzer proje satışlarından elde edilen ortalama m² fiyatı referans alınmalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün kamuya açık taşınmaz değer bilgileri ve tapu sicili verileri bu konuda yol gösterici olabilir.
Konut kredisi faizleri fizibiliteyi nasıl etkiler?Yüksek konut kredisi faizi alıcı talebini kısıtlar, satış sürelerini uzatır ve m² fiyatları üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturur. Fizibilite analizinde piyasa faiz koşullarını talep etkisi açısından da değerlendirmek gerekir.