Bilgilendirme Notu: Bu araç yalnızca genel bilgilendirme ve ön tahmin amacıyla sunulmaktadır. Hesaplamalar yaklaşık sonuçlar üretir; gerçek imar planı koşulları, piyasa değerleri ve bireysel durum farklılık gösterebilir. Sonuçlar yatırım tavsiyesi, finansal danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Önemli kararlar almadan önce ilgili belediye, yetkili mimar veya mali müşavire danışın.
Bir arsa üzerinde ne inşa edilebileceğini belirleyen üç temel imar parametresi vardır: TAKS (Taban Alanı Katsayısı), KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve H_max (Maksimum Bina Yüksekliği). Bu üç değer birbirini etkiler ve her biri tek başına incelendiğinde yanıltıcı sonuç verebilir. Bu hesaplayıcı, üç parametreyi birlikte değerlendirerek gerçek inşaat kapasitesini ve etkin kat sayısını ortaya koyar.
Bir parselde izin verilen toplam inşaat alanı KAKS tarafından belirlenir. Ancak bina kaç katlı olacağı TAKS ve H_max değerleriyle sınırlıdır. Örneğin TAKS 0,40 ve KAKS 2,00 olan bir parselde teorik olarak 5 kat inşaat mümkündür (2,00 ÷ 0,40 = 5). Fakat H_max 12,50 m ise yönetmeliğe göre izin verilen kat sayısı 3 ile sınırlanabilir; bu durumda KAKS'ın tamamı kullanılamaz.
TAKS ve H_max kısıtlamaları gözetildiğinde fiilen inşa edilebilecek kat sayısına etkin kat sayısı denir. Bu değer, teorik azami kat sayısından düşük çıkabilir. Gerçekçi bir inşaat kapasitesi analizi için üç parametrenin birlikte hesaplanması zorunludur. Yalnızca KAKS'a bakarak yapılan analizler, yükseklik kısıtlamasının devreye girmesiyle yanıltıcı sonuç üretir.
İmar planı notları ve lejandı anlamak uzmanlık gerektiren teknik bir konudur. Plan notlarında "çekme mesafeleri" (ön bahçe, yan bahçe, arka bahçe mesafeleri) belirtilir; bu mesafeler TAKS'ı daha da kısıtlayabilir. Yol cephesine göre değişen ön çekme mesafeleri, köşe parsellerde özellikle karmaşık hesaplara yol açar. Hesaplayıcımız temel parametreler için hızlı analiz sağlar; kesin proje kararı için yetkili mühendis veya mimar onayı şarttır.
Yüksek KAKS değeri, aynı büyüklükteki parselde daha fazla yapı üretme imkânı tanıdığından arsa değerini doğrudan artırır. Düşük H_max kısıtlaması ise KAKS yüksek olsa dahi etkin inşaat kapasitesini azaltabilir. İmar değişiklikleri — özellikle emsal artışları ve yapı yüksekliği artışları — belirli bölgelerdeki arsa değerlerini kısa sürede önemli ölçüde yükseltebilir.
TAKS ve KAKS olmayan parseller ne anlama gelir? İmar planı onaylanmamış veya imarsız alanlarda TAKS ve KAKS belirlenmemiş olabilir. Bu parsellere yasal olarak konut ya da ticari yapı inşa edilemez; dolayısıyla yatırım değerlendirmesinde çok dikkatli olunmalıdır.
H_max kat sayısı olarak mı, metre olarak mı belirtilir?İmar planlarında H_max genellikle metre cinsinden belirtilir (örn. H:12,50 m). Her kat için ortalama 2,80–3,00 m kat yüksekliği varsayılarak kat sayısına dönüştürülür. Hesaplayıcımız bu dönüşümü otomatik gerçekleştirir.