Bilgilendirme Notu: Bu araç yalnızca genel bilgilendirme ve ön tahmin amacıyla sunulmaktadır. Hesaplamalar yaklaşık sonuçlar üretir; gerçek imar planı koşulları, piyasa değerleri ve bireysel durum farklılık gösterebilir. Sonuçlar yatırım tavsiyesi, finansal danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Önemli kararlar almadan önce ilgili belediye, yetkili mimar veya mali müşavire danışın.
Bir inşaat projesinin müteahhit perspektifinden kârlılığını anlamak; hem proje geliştirmek isteyenler için hem de kat karşılığı modelinde arsa sahibiyle müzakere eden müteahhitler için kritik bir veridir. Bu simülatör; arsa maliyeti veya kat karşılığı bedeli, inşaat maliyetleri ve satış gelirlerini baz alarak müteahhitin brüt kârı, net kârı ve kâr marjını hesaplar.
Müteahhitin toplam maliyeti şu kalemlerden oluşur: arsa edinim bedeli veya kat karşılığı payı (dairelerin değeri), ham inşaat maliyeti (malzeme + işçilik + ekipman), proje ve mühendislik giderleri, ruhsat ve harç bedelleri, şantiye genel giderleri, satış ve pazarlama giderleri ile finansman maliyeti. Bu kalemlerin toplamı toplam satış gelirinden düşüldüğünde brüt kâr ortaya çıkar.
Kat karşılığı modelinde müteahhidin arsa için peşin ödeme yapmaması nakit akışını olumlu etkiler; ancak arsa sahibine verilen dairelerin piyasa değeri gerçek maliyet olarak hesaba dahil edilmelidir. Arsa sahibine yüksek oran verilmesi müteahhidin kâr marjını doğrudan sıkıştırır. Bu simülatör, kat karşılığı oranının farklı değerlerinde müteahhit kârının nasıl değiştiğini senaryo bazlı gösterir.
Projede en büyük maliyet kalemi olan inşaat giderleri, malzeme fiyatlarındaki dalgalanmalar nedeniyle sözleşme aşamasından teslime kadar önemli ölçüde artabilir. Bu riski yönetmek için sabit fiyatlı alt taşeron anlaşmaları, malzeme stoku stratejisi ve maliyet kontrol sistemleri devreye alınır. Simülatör, inşaat maliyetlerindeki %10–20 artışın kâr marjına etkisini de gösterir.
Sektör genelinde kabul gören minimum müteahhit kâr marjı %15–20olarak kabul edilmektedir. Bu sınırın altındaki projeler; maliyet artışları, piyasa daralması veya gecikmeler karşısında zarara dönüşebilir. Büyük ölçekli projelerde risk priminin de kâr hesabına eklenmesi beklenir.
KDV müteahhit kârını nasıl etkiler? Konut satışlarında KDV oranı daire büyüklüğüne göre değişir: 150 m² altı konutlarda %1 veya %8, 150 m² üzerinde %20. Bu oranlar hem alıcıyı hem satıcıyı etkiler; fiyat belirlemede ve kâr hesabında KDV'nin doğru modellenmesi zorunludur.
Proje tamamlanmadan daire satışı yapılabilir mi? Evet. Ön satış (off-plan) modeli müteahhide erken nakit akışı sağlar ve finansman maliyetini düşürür. Ancak ön satışta teslim garantisi yasal güvence gerektirmekte; tapu veya banka teminat mektubu sunulması zorunlu tutulmaktadır.