Bilgilendirme Notu: Bu araç yalnızca genel bilgilendirme ve ön tahmin amacıyla sunulmaktadır. Hesaplamalar, girilen verilere ve kamuya açık referans oranlarına dayalı yaklaşık sonuçlar üretir; gerçek piyasa koşulları ile farklılık gösterebilir. Sonuçlar hiçbir koşulda yatırım tavsiyesi, finansal danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Vergi oranları, faiz oranları ve mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, önemli finansal kararlar almadan önce yetkili bir mali müşavir, banka veya avukattan profesyonel destek almanızı öneririz. EmlakPano, bu araçlar aracılığıyla alınan kararlardan doğabilecek sonuçlar için sorumluluk kabul etmez.
Bir evi veya dükkanı satın alıp kiraya verdiğinizde, yatırdığınız paranın kira gelirleriyle geri kazanılması için geçen süreye amortisman süresi ya da geri ödeme süresi denir. Yatırım kararı verirken bu süreyi bilmek kritiktir: banka faizi, enflasyon ve alternatif yatırım araçlarıyla karşılaştırma yapabilmek için bu rakama ihtiyaç duyarsınız.
En basit formül şudur: Mülk Değeri ÷ Yıllık Kira Geliri. 3.000.000 TL değerinde bir daireden yılda 180.000 TL kira alıyorsanız amortisman süresi 16,7 yıldır. Ancak bu hesap yıllık kira artışını ve mülk değer artışını görmezden geldiği için gerçekçi değildir. Hesaplayıcımız bu değişkenleri de modele dahil ederek dinamik bir geri ödeme süresi hesaplar.
Yıllık %20 kira artışı varsayımıyla hesaplanan amortisman süresi, sabit kira varsayımına kıyasla 3–5 yıl kısalabilir. Yüksek enflasyonun yaşandığı dönemlerde kira artışları geri ödeme süresini belirgin biçimde kısaltır. Öte yandan kira artışının TÜFE yasal sınırına takıldığı dönemlerde reel getiri baskı altına girebilir.
Şehir ve semte göre büyük farklılıklar gösteren amortisman süreleri genel olarak şu aralıklarda seyretmektedir: İstanbul merkezi ilçeler 25–35 yıl, Ankara 18–24 yıl, İzmir 22–28 yıl, Antalya merkez ilçeler 18–24 yıl. Bodrum, Alanya gibi turistik bölgelerde kısa dönem kiralama getirisi hesaba katıldığında bu süre 12–16 yıla inebilir.
Mülkü piyasa değerinin altında almak (müzayede, acil satış fırsatları), kısa dönem kiralama stratejisi, lokasyon seçimi ve ek gelir kaynakları (otopark, depo kirası) amortisman süresini kısaltabilir. Ticari gayrimenkullerde kira çarpanı konutlara göre daha düşük seyredebilir ancak kiracı riski ve bakım maliyetleri farklılaşır.
Mortgage ile alınan mülkün amortismanı nasıl hesaplanır? Kredi ile alınan mülkte aylık taksitleri değil, toplam mülk değerini (peşinat + kredi toplamı) baz alarak hesaplama yapılır. Faiz maliyeti de net geliri etkiler; bu yüzden ROI Hesaplayıcısı ile birlikte kullanmak daha sağlıklı sonuç verir.
15 yıl iyi bir amortisman süresi midir? Türkiye koşullarında 15–20 yıl arası makul kabul edilmektedir. 20 yılın altında kalmak yatırımcı açısından olumlu bir göstergedir.