Bilgilendirme Notu: Bu araç yalnızca genel bilgilendirme ve ön tahmin amacıyla sunulmaktadır. Hesaplamalar, girilen verilere ve kamuya açık referans oranlarına dayalı yaklaşık sonuçlar üretir; gerçek piyasa koşulları ile farklılık gösterebilir. Sonuçlar hiçbir koşulda yatırım tavsiyesi, finansal danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Vergi oranları, faiz oranları ve mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, önemli finansal kararlar almadan önce yetkili bir mali müşavir, banka veya avukattan profesyonel destek almanızı öneririz. EmlakPano, bu araçlar aracılığıyla alınan kararlardan doğabilecek sonuçlar için sorumluluk kabul etmez.
Bir gayrimenkule yatırım yapmak ciddi sermaye gerektirdiğinden, bu yatırımın gerçekte ne kadar kazandırdığını somutlaştırmak kritiktir. ROI (Return on Investment — Yatırım Getiri Oranı), yatırılan sermayeye göre elde edilen net gelirin yüzdesel karşılığını gösterir. Bu hesaplayıcı; kira geliri, faaliyet giderleri ve mülk değerini baz alarak hem nakit getiri oranını hem de yıllık nakit akışını hesaplar.
Temel formül şudur: ROI = (Yıllık Net Kira Geliri ÷ Toplam Yatırım) × 100. Toplam yatırım; mülk bedeli, tapu masrafları, komisyon ve tadilat giderlerinin tamamını kapsar. Net kira geliri ise yıllık brüt kira gelirinden; aidat, vergi, sigorta, bakım giderleri ve boşluk kaybı düşüldükten sonra kalan tutardır. Sadece brüt kira gelirine bakarak hesaplanan ROI gerçek getiriyi önemli ölçüde abartır.
Kredi kullanılarak alınan mülklerde cash-on-cash return (nakit getiri oranı)daha anlamlı bir ölçüttür. Bu oran, toplam mülk değerine değil yalnızca peşin ödenen sermayeye (peşinat + masraflar) göre yıllık net nakit akışını hesaplar. Yüksek kaldıraç kullanıldığında cash-on-cash oranı ROI'dan belirgin biçimde farklılaşabilir. Hesaplayıcımız her iki ölçütü de karşılaştırmalı olarak sunar.
Mülkün aylık kira geliri, aylık kredi taksiti ve tüm faaliyet giderlerinin toplamını karşılayamazsa negatif nakit akışı oluşur. Bu durum mülkün "parasını yakıyor" anlamına gelmez; değer artışı beklentisiyle bilinçli olarak negatif akış kabul edilebilir. Ancak bu strateji uzun vadeli sermaye yeterliliği gerektirir. Hesaplayıcımız negatif/pozitif nakit akışını aylık ve yıllık bazda gösterir.
Kısa dönem kiralama (Airbnb vb.) uzun dönem kira gelirine kıyasla 1,5–3 kat daha yüksek getiri sağlayabilir. Piyasa değerinin altında alınan mülkler başlangıçta yüksek ROI sunar. Ortak alan ve ek hizmet gelirlerinin değerlendirilmesi, enerji verimliliği yatırımları ile faaliyet giderlerinin düşürülmesi de ROI'yi artıran diğer yöntemler arasındadır.
İyi bir gayrimenkul ROI'si nedir? Türkiye'de konut yatırımı için %5–9 arası nakit getiri oranı rekabetçi kabul edilmektedir. Ancak şehir, semt, mülk tipi ve piyasa koşulları bu aralığı önemli ölçüde değiştirir. Alternatif yatırım araçlarının getirisini de referans alarak değerlendirme yapın.
ROI ile kira getirisi farkı nedir? Kira getirisi yalnızca kira gelirini mülk değerine oranlarken ROI tüm masrafları ve gerçek nakit akışını hesaba katar. ROI her zaman kira getiri oranından düşük çıkar ve daha gerçekçidir.