Bilgilendirme Notu: Bu araç yalnızca genel bilgilendirme ve ön tahmin amacıyla sunulmaktadır. Hesaplamalar, girilen verilere ve kamuya açık referans oranlarına dayalı yaklaşık sonuçlar üretir; gerçek piyasa koşulları ile farklılık gösterebilir. Sonuçlar hiçbir koşulda yatırım tavsiyesi, finansal danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Vergi oranları, faiz oranları ve mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, önemli finansal kararlar almadan önce yetkili bir mali müşavir, banka veya avukattan profesyonel destek almanızı öneririz. EmlakPano, bu araçlar aracılığıyla alınan kararlardan doğabilecek sonuçlar için sorumluluk kabul etmez.
Bir gayrimenkule yatırım yapmadan önce en kritik soruyu sormak gerekir: bu mülk yılda ne kadar kazandırır? Kira getirisi hesaplama, mülkün piyasa değerine göre elde edeceğiniz yıllık kira gelirinin yüzdesel karşılığını ortaya koyar. Yatırım kararı verirken bu oranı bilmek, banka faizi, kira çarpanı ve alternatif yatırım araçlarıyla karşılaştırma yapabilmenizi sağlar.
Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin mülk değerine bölünmesiyle bulunur: (Aylık Kira × 12) ÷ Mülk Değeri × 100. Örneğin 3.000.000 TL değerindeki bir daire için aylık 15.000 TL kira alıyorsanız brüt getiri %6 olur. Net kira getirisi ise aidat, sigorta, yönetim gideri, boşluk payı ve vergi gibi tüm masraflar düşüldükten sonraki gerçek kazanımı gösterir. Net getiri genellikle brüt getirinin %70–80'i düzeyinde kalır; bu nedenle yatırım kararını sadece brüt rakama bakarak vermek yanıltıcı olabilir.
Kira çarpanı (gross rent multiplier), mülk bedelinin yıllık kira gelirine bölünmesiyle hesaplanır ve yatırımın kendini kaç yılda amorti edeceğini gösterir. Türkiye ortalaması büyük şehirlerde 20–28 yıl arasında değişmektedir. Antalya'da merkezi ilçelerde bu süre 18–24 yıl bandında seyredebilir. Kira çarpanı ne kadar düşükse yatırım o kadar hızlı geri döner.
Türkiye'de konut yatırımı için %4–7 arası brüt kira getirisi makul kabul edilmektedir. Yüksek değerli merkezi lokasyonlar genellikle %3–4, ulaşımı iyi olan çevre semtler ise %5–7 arasında getiri sunabilir. Ticari gayrimenkuller konutlara göre daha yüksek getiri sağlayabilir ancak riskler de farklılaşır. Hesaplayıcımız brüt getiri, net getiri ve kira çarpanını aynı anda hesaplayarak karşılaştırmalı bir yatırım analizi sunar.
Mülk alış fiyatı belirlenirken tapu, noter ve danışman komisyonu gibi işlem masraflarını da toplam maliyete eklemek gerekir. Kiracısız kalma olasılığı (boşluk oranı), her yıl için %5–10 oranında hesaba katılmalıdır. Yaşlı binalarda yıllık bakım-onarım giderleri net getiriyi ciddi ölçüde düşürebilir. Gerçekçi bir getiri analizi için bu araçla birlikte Amortisman Süresi Hesaplayıcısı'nı da kullanmanızı öneririz.
Kira getirisi mi yoksa değer artışı mı daha önemli? Her ikisi de önemlidir. Kira getirisi düzenli nakit akışı sağlarken değer artışı uzun vadede servet biriktirir. Mümkün olduğunda her ikisinin de yüksek olduğu lokasyonları tercih etmek ideal yaklaşımdır.
Kira getirisi hesaplamasına KDV dahil mi? Konut kiralamalarında KDV uygulanmaz. İşyeri kiralamalarında ise kiracı stopaj yapar, bu durumu vergi hesaplamanıza yansıtmanız gerekir.