Bilgilendirme Notu: Bu araç yalnızca genel bilgilendirme ve ön tahmin amacıyla sunulmaktadır. Hesaplamalar, girilen verilere ve kamuya açık referans oranlarına dayalı yaklaşık sonuçlar üretir; gerçek piyasa koşulları ile farklılık gösterebilir. Sonuçlar hiçbir koşulda yatırım tavsiyesi, finansal danışmanlık veya hukuki görüş niteliği taşımaz. Vergi oranları, faiz oranları ve mevzuat zaman içinde değişebileceğinden, önemli finansal kararlar almadan önce yetkili bir mali müşavir, banka veya avukattan profesyonel destek almanızı öneririz. EmlakPano, bu araçlar aracılığıyla alınan kararlardan doğabilecek sonuçlar için sorumluluk kabul etmez.
Gayrimenkul satışından elde edilen kazanç belirli koşullarda gelir vergisine tabidir. Mülkü ne zaman aldığınız, ne kadar süre elinizde tuttuğunuz ve satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki fark bu verginin hesabında belirleyici rol oynar. Bu hesaplayıcı; GVK Madde 80 kapsamındaki ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) maliyet düzeltmesini ve dilimli vergi tarifesini uygulayarak ödenecek gerçek vergi tutarını hesaplar.
Gelir Vergisi Kanunu'nun 80. maddesine göre, gayrimenkulün edinim tarihinden itibaren 5 yıldan fazla elde tutulması halinde satış kazancı vergiye tabi değildir. Bu istisna; miras, hibe yoluyla edinilen taşınmazlar için ayrıca değerlendirilir. Dolayısıyla yatırım amaçlı alınan mülklerin 5 yıl dolmadan satılması durumunda değer artış kazancı vergisi doğabilir.
Ham kazanç hesaplamasında alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark baz alınır. Ancak alış bedelinin ÜFE endeksiyle güncellenmesi, enflasyonun gerçek bir kazanç gibi vergilendirilmesini engeller. ÜFE düzeltmesinin yapılabilmesi için alış ve satış tarihleri arasındaki endeks artışının %10'u aşmış olmasışarttır. Bu koşul sağlandığında alış bedeli güncellenerek vergi matrahı düşürülür.
5 yıl içinde satılan gayrimenkulden elde edilen kazancın tamamı vergilendirilmez; GVK gereği her yıl güncellenen bir istisna tutarı kazançtan düşülür. 2024 yılı için bu tutar yaklaşık 87.000 TL'dir. Kazanç, istisna tutarını aşıyorsa aşan kısım dilimli gelir vergisi tarifesine (%15'ten %40'a) tabi tutulur.
Adımlar şöyle sıralanır: (1) Satış bedeli − ÜFE düzeltmeli alış bedeli = Ham kazanç. (2) Ham kazanç − 2024 istisna tutarı (87.000 TL) = Vergi matrahı. (3) Matrah, dilimli gelir vergisi tarifesine göre hesaplanır. Tapu harcı, komisyon ve tadilat gibi alım-satım giderleri de alış maliyetine eklenerek matrahı düşürebilir.
Aynı yıl içinde birden fazla mülk satarsam ne olur? Tüm mülk satışlarından elde edilen kazançlar toplanır, tek istisna tutarı bir kez uygulanır ve toplam matrah üzerinden vergi hesaplanır.
Bu vergiyi beyan etmezsem ne olur? Tapu sicil kayıtları, değer artış kazancı beyan yükümlülüğünü tespit etmek için Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından düzenli olarak incelenmektedir. Beyan dışı bırakılan kazançlar cezalı tarhiyat ve gecikme faizi doğurur.